MitBürger-Stadträtin warnt: der jetzige Mietspiegel-Entwurf ist ein Mieterhöhungsinstrument

In drei Wochen soll der Stadtrat über den neuen Mitspiegel für die Stadt Halle (Saale) entscheiden. In den letzten Tagen haben sich bereits Vermieter und der Mieterbund für eine Zustimmung eingesetzt. Doch im Kommunalparlament gibt es noch zahlreiche offene Fragen. 

So warnt MitBürger-Stadträtin Regina Schöps vor einem “Mieterhöhungsinstrument”. Sie führt auch die durchschnittlichen Mietpreise für Bochum, Dresden und Leipzig an. So liegt die Basismiete in Halle bei einer Wohnung mit einer Größe von 50 Quadratmetern bei 6,06 Euro, in Bochum sind es 4,97, in Dresden 6,41 und leipzig bei 5,55 Euro pro Quadratmeter. Bei 100-Quadratmeter-Wohnungen sieht der Mietspiegel für Halle eine Basismiete von 6,62 Euro pro Quadratmeter vor, in Bochum 4,54, Dresden 6,26 und Leipzig 5,27 Euro.

Hier das komplette Schreiben der Stadträtin:

nach Unzufriedenheiten seitens der Mieter- und Vermietervertreter mit der Einteilung der Baualtersklassen und der Einstufung konkreter Wohnwertmerkmale in dem von der Firma ALP vorgelegten Entwurf für den Mietspiegel unserer Stadt sehe ich Grund zu substantieller Kritik am grundlegenden Kernbestandteil eines Regressionsmietspiegels, an der Bestimmung der Basismiete pro m2 Wohnfläche. 

Im Entwurf der Dokumentation zum Mietspiegel wird von ALP vermerkt: „Für kleine Wohnungen ist die Nettokaltmiete pro m² deutlich höher als für größere Wohnungen, etwa weil hier die Fixkosten, die für eine Wohnung unabhängig von der Größe anfallen, durch eine vergleichsweise geringe Wohnfläche dividiert werden. Größere Wohnungen weisen wiederum eine leicht höhere Nettomiete pro m² auf, da diese häufiger über besondere Merkmale der Art oder Ausstattung verfügen, …“. Damit sollte eine allein wohnflächenabhängige Basismiete mit zunehmender Wohnfläche kontinuierlich abnehmen, was auch in zahlreichen Mietspiegeln anderer Kommunen festzustellen ist. Aber in der entsprechenden Tabelle der „BasisNettokaltmiete“ für Halle nimmt diese ab einer Wohnfläche von 56 m2 – d.h. für alle üblicherweise von Familien genutzten Mietwohnungen – wieder kontinuierlich zu. 

Ich kann dies nur so verstehen, dass von ALP lediglich der Durchschnitt der Nettokaltmiete pro m2 durch einfache Regression bestimmt wird, der zumindest für größere Wohnungen eben bereits positive Ausstattungsmerkmale widerspiegelt und damit nicht als rein wohnflächenabhängige Basismiete gelten kann. Das führt dann dazu, dass durch die Addition der Zuschläge für positive Ausstattungsmerkmale sich diese praktisch doppelt erhöhend auswirken. Ein Vergleich mit den Mietspiegeln der Städte Leipzig, Dresden und Bochum z.B., für die Basismieten pro m2 mit angepassten Regressionsanalysen bestimmt wurden, zeigt die beschriebene Diskrepanz bzgl. Nettokalt- und Basismiete pro m2 zu ungunsten der ortsüblichen Vergleichsmiete in Halle deutlich. 

Wenn die Firma ALP nicht bereit ist, die Regressionsanalyse der erhobenen Daten entsprechend sachgerecht zu überarbeiten, würden wir aus meiner Sicht mit Zustimmung zu diesem Mietspiegelentwurf ein Mieterhöhungsinstrument beschließen. Und das nicht nur aktuell, denn auch bei einer Gültigkeit von nur 2 Jahren können in dieser Zeit Mieterhöhungen provoziert werden, die sich auf anschließend erhobene Daten steigernd auswirken. 

Die Auffassung der Vermieter- und Mietervertreter, ein solcher, aktuell noch nicht gesetzlich notwendiger Mietspiegel könne ein Befriedungsinstrument für den Wohnungsmarkt sein, kann ich somit absolut nicht teilen. Und auch hinsichtlich der bereits entstandenen Kosten kann ich es nicht besser finden, ein mangelhaftes Ergebnis zu akzeptieren, als lieber darauf zu verzichten. Schließlich haben alle Beteiligten aus dem Versuch, den Stadtratsbeschluss umzusetzen, einiges lernen und Erfahrungen sammeln können.